Gdy czynsz przestaje wpływać…

Jak PTBS postępuje wobec dłużników i dlaczego dług jednego obciąża wszystkich?

Regularne opłacanie czynszu to fundament prawidłowego funkcjonowania każdego budynku – zarówno w zasobach Polkowickiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jak i we Wspólnotach Mieszkaniowych. Zaległości jednego lokatora lub właściciela lokalu obciążają całą wspólnotę mieszkańców – koszty mediów, remontów i utrzymania budynku nie znikają tylko dlatego, że ktoś przestał płacić.

PTBS, jako spółka komunalna, ma obowiązek dbania o jej finanse a zwłaszcza powinna szczególnie dbać o to, aby najemcy płacili terminowo należności związane z utrzymaniem lokali. PTBS na podstawie zawartych umów ze Wspólnotami Mieszkaniowymi również ma obowiązek dochodzenia przysługujących im należności. Poniżej wyjaśniamy, jak zgodnie z prawem Polkowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego postępuje wobec dłużników, jakie są etapy dochodzenia należności aż do eksmisji lub licytacji lokalu oraz jakie są możliwości wyjścia z pętli zadłużenia.

1. Skąd bierze się dług i kto za niego płaci?

Jeśli najemca mieszkania w PTBS  nie płaci czynszu, a właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej nie reguluje zaliczek i opłat – zobowiązania nie znikają. Faktury za swoje usługi wystawiają dostawcy mediów (energia elektryczna, gaz, woda, ciepło) czy wykonawcy remontów. W praktyce te koszty pokrywają:

• PTBS – w lokalach z zasobu Towarzystwa, a środki finansowe pochodzą z czynszu płaconego prze wszystkich mieszkańców.
• wspólnota mieszkaniowa i pozostali właściciele lokali – w budynkach poszczególnych wspólnot.

To nie jest tylko kwestia „nie ściągniętego długu”, ale realnego obciążenia finansowego pozostałych mieszkańców i zakłócenia normalnej działalności.

Radca prawny PTBS, Mariusz Dudek, podkreśla: – Jeśli część mieszkańców nie płaci, a rachunki za ciepło, wodę czy remont dachu trzeba opłacić w terminie, to brakujące środki często trzeba uzupełnić z bieżących wpłat innych właścicieli lub najemców. Z prawnego punktu widzenia to nie jest „dobra wola’” ale obowiązek wynikający z ustawy.

2. Co mówi prawo? Kluczowe przepisy

2.1. Wspólnota mieszkaniowa – odpowiedzialność wszystkich właścicieli

Podstawową regulację zawiera art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2021 poz. 1048):

„Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.”

To właśnie ten przepis powoduje, że długi jednego właściciela wobec wspólnoty, np. za fundusz remontowy czy zaliczki na media, w praktyce obciążają innych – wspólnota musi regulować swoje zobowiązania wobec kontrahentów, wykorzystując środki pochodzące z wpłat pozostałych mieszkańców.

2.2. Skrajny środek: licytacja lokalu właściciela-dłużnika

Jeżeli właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej długotrwale zalega z opłatami, wspólnota może sięgnąć po bardzo mocne narzędzie: żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali . W dużym uproszczeniu: gdy właściciel długo nie płaci i/lub rażąco narusza porządek domowy, wspólnota może wystąpić do sądu o przymusową sprzedaż jego mieszkania.

2.3. Najemca nie płaci czynszu – wypowiedzenie umowy najmu

W przypadku lokali z zasobu PTBS stosuje się między innymi przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, właściciel (np. PTBS) może wypowiedzieć najem, gdy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo wcześniejszego pisemnego uprzedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zaległości oraz bieżących należności.

Radca prawny Mariusz Dudek komentuje: – Wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości nie jest pierwszym ani pochopnym krokiem. Ustawa wymaga wcześniejszego pisemnego uprzedzenia lokatora oraz dania mu dodatkowego czasu na uregulowanie długu. Dopiero brak reakcji na takie wezwanie otwiera drogę do wypowiedzenia umowy.

3. PTBS jako wynajmujący – droga od pierwszej zaległości do eksmisji

Wobec najemców lokali z zasobu Towarzystwa PTBS stosuje kilkuetapowe, zgodne z prawem postępowanie. W uproszczeniu wygląda ono tak:

1. Monitoring płatności i kontakt przypominający
   • po pierwszym opóźnieniu wysyłane jest przypomnienie (sms, list, e-mail) lub kontakt telefoniczny;  
   • celem jest raczej przypomnienie i wyjaśnienie sytuacji niż od razu „ostre pismo”.
2. Wezwanie do zapłaty z informacją o zadłużeniu
   • przy narastających zaległościach PTBS wysyła pisemne wezwanie do zapłaty, wskazując:
     • kwotę zaległości,
     • termin spłaty,
     • możliwość kontaktu w celu ustalenia np. rat.
3. Propozycja ugody i spłaty w ratach
   • wielu dłużników ma przejściowe problemy (choroba, utrata pracy i inne losowe przypadki). W takich sytuacjach PTBS na wniosek najemcy może zaproponować umowę ratalną – rozłożenie zaległości na możliwe do udźwignięcia raty, przy jednoczesnym terminowym opłacaniu bieżącego czynszu.
   • często jest to ostatni moment, by uniknąć drogi sądowej.
4. Pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy
   • gdy dług narasta i nie ma realnej współpracy, PTBS – zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów – kieruje do najemcy pisemne uprzedzenie, w którym:
     • informuje o zaległościach (co najmniej 3 okresy płatności),
     • wyznacza dodatkowy miesięczny termin na spłatę zaległych i bieżących należności,
     • ostrzega, że brak zapłaty będzie skutkował wypowiedzeniem umowy.
5. Wypowiedzenie umowy najmu
   • jeśli lokator nie spłaci długu w dodatkowym terminie, PTBS może – zgodnie z ustawą – wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, z podaniem przyczyny (zaległości czynszowe).
6. Pozew o zapłatę i eksmisję
   • po rozwiązaniu umowy gdy  były najemca nie ureguluje wszystkich zaległości w rozsądnym terminie lub nie dojdzie do zawarcia ugody zostanie złożony pozew do sądu o ich zapłatę.
   •   gdy były  najemca  w dalszym ciągu  zajmuje  lokal  PTBS może złożyć do sądu
     • pozew o eksmisję (nakaz opróżnienia lokalu)
7. Wyrok sądu i działania komornika
   • jeśli sąd uwzględni powództwo, wydaje wyrok eksmisyjny;
   • wykonanie eksmisji przeprowadza komornik sądowy – z poszanowaniem praw dłużnika, m.in. kwestii lokalu socjalnego (jeśli sąd go przyzna).

Radca prawny Mariusz Dudek zaznacza: – Eksmisja to ostateczność. Zanim dojdzie do wyroku i działania komornika, są wcześniejsze etapy: kontakt, pisemne wezwania, propozycje ugody. Zachęcamy najemców, by zgłaszali się do PTBS jak najwcześniej, gdy tylko czują, że nie dadzą rady zapłacić całej kwoty czynszu.

4. Wspólnoty mieszkaniowe – gdy nie płaci właściciel mieszkania

W budynkach, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a PTBS pełni rolę ich administratora, sytuacja wygląda nieco inaczej:

1. Powstaje dług właściciela wobec wspólnoty – z tytułu zaliczek na koszty zarządu, fundusz remontowy, media.
2. Wysyłane są wezwania do zapłaty – z informacją o kwocie długu i terminie spłaty.
3. Droga sądowa – wspólnota (reprezentowana przez zarząd/administratora) może wnieść pozew o zapłatę.
4. Egzekucja komornicza wobec dłużnika  – z wynagrodzenia, rachunków bankowych, a w dalszej kolejności także z nieruchomości.
5. Żądanie przymusowej sprzedaży lokalu (art. 16 ustawy o własności lokali) – w razie długotrwałych zaległości i rażących naruszeń porządku wspólnota może wystąpić do sądu o sprzedaż lokalu właściciela w drodze licytacji komorniczej.

Efekt jest dotkliwy – utrata mieszkania przez właściciela oraz kontynuacja ściągania długu z uzyskanej ceny.

5. Jak wyjść z pętli zadłużenia? Możliwe rozwiązania

Dla PTBS i wspólnot celem nie jest „karanie”, lecz odzyskanie należności i utrzymanie płynności finansowej. Dlatego w wielu sytuacjach możliwe są polubowne rozwiązania:

1. Umowa ratalna (spłata zadłużenia w ratach)
   • rozłożenie długu na raty, dostosowane do realnych możliwości finansowych;
   • warunek: regularna spłata rat i terminowe opłacanie bieżącego czynszu.
2. Czasowa zmiana wysokości rat / indywidualny plan spłat
   • w uzasadnionych sytuacjach (np. ciężka choroba, nagła utrata pracy itp.) możliwe jest dostosowanie harmonogramu spłaty do sytuacji dłużnika.
3. Wykorzystanie kaucji
   • jeśli przy zawieraniu umowy pobrano kaucję, może ona posłużyć do pokrycia części zadłużenia – pamiętając, że nie zastępuje ona regularnego płacenia czynszu.
4. Kontakt z ośrodkiem pomocy społecznej / dodatki mieszkaniowe
   • w części przypadków problem wynika z trwałego niedoboru dochodów; warto sprawdzić możliwość:
     • dodatku mieszkaniowego,
     • wsparcia ze strony ośrodka pomocy społecznej.

Radca prawny Mariusz Dudek podsumowuje: – Najgorszą strategią jest milczenie, brak reakcji, ucieczka od problemów. Im wcześniej lokator lub właściciel zgłosi się do administracji z informacją o problemach, tym większa szansa na znalezienia sposobów na ich rozwiązanie czy zawarcie rozsądnej ugody. Wspólnym celem jest utrzymanie dachu nad głową i uniknięcie kosztownej, bolesnej dla wszystkich procedury eksmisyjnej czy licytacyjnej.

6. Apel do mieszkańców: Terminowe opłacanie czynszu to troska o całą wspólnotę

Czynsz to nie „haracz”, ale  obowiązek związany z realnymi kosztami utrzymania budynku, bezpieczeństwa i komfortu życia wszystkich mieszkańców. Każda nieopłacona złotówka oznacza:

• ryzyko podwyżek dla uczciwie płacących,
• opóźnienia w remontach i inwestycjach,
• rozchwianie finansów wspólnoty lub PTBS.

Płaćmy czynsz w terminie – dla własnego bezpieczeństwa, ale też z szacunku do sąsiadów, którzy nie powinni ponosić konsekwencji cudzych długów. A jeśli pojawią się problemy – nie czekajmy, aż zapuka komornik. Wcześniejszy kontakt z PTBS czy administratorem wspólnoty niemal zawsze daje szansę na znalezienie rozwiązania lepszego niż sąd, eksmisja czy licytacja mieszkania.

Do Waszej dyspozycji zawsze jet telefon 76 749 33 74 i mail: sekretariat@ptbs.com.pl.

Jesteśmy po to, aby pomóc!