Mieszkańcy pytają – PTBS odpowiada
Każdy mieszkaniec pragnie, by jego mieszkanie było bezpieczne, ciepłe i zadbane. Nie wszyscy jednak wiedzą, kto w praktyce odpowiada za poszczególne elementy budynku – zwłaszcza gdy w grę wchodzi usterka. Czy za cieknącą rurę odpowiada wspólnota? Czy z wymianą okna należy zwrócić się do zarządcy? A może to obowiązek właściciela lokalu? W ramach naszego nowego cyklu edukacyjno-informacyjnego chcemy przybliżyć mieszkańcom kwestie, które najczęściej budzą wątpliwości i pytania. Na pierwszy ogień bierzemy temat granicy odpowiedzialności – czyli co należy do tzw. części wspólnych nieruchomości, a co stanowi własność lub obowiązek poszczególnych lokatorów.
Na te pytania odpowiadamy na przykładzie dwóch często zgłaszanych przez mieszkańców sytuacji.
- Czym są części wspólne?
Zacznijmy od definicji. W budynkach wspólnot mieszkaniowych, których zarządcą jest Polkowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, częściami wspólnymi nazywamy te elementy nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela konkretnego lokalu, lecz są przeznaczone do wspólnego korzystania przez wszystkich członków wspólnoty.
Do części wspólnych budynku należą m.in.:
- konstrukcja budynku (ściany nośne, fundamenty, stropy),
- dach i elewacja,
- klatki schodowe, korytarze i windy,
- instalacje pionowe (wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, wentylacyjne, grzewcze, elektryczne) – do punktu pierwszego rozgałęzienia do mieszkań,
- pomieszczenia techniczne i wspólne (np. suszarnie, wózkownie),
- teren wokół budynku: chodniki, parkingi, zieleń.
Nie są natomiast częścią wspólną:
- okna i drzwi, w tym drzwi wejściowe do mieszkania,
- instalacje poziome wewnątrz mieszkania (np. rury doprowadzające wodę do kranu, zawory armatura w łazience i kuchni),
- urządzenia sanitarne (toalety, umywalki, wanny),
- podłogi, sufity, tynki ściany działowe,
- urządzenia zamontowane wyłącznie na użytek danego mieszkania.
- wyposażenie mieszkania.
- Przykład z życia – cieknąca rura w pionie
Załóżmy, że mieszkaniec zauważa, iż z pionowej rury wodociągowej biegnącej przez jego mieszkanie cieknie woda. Pojawia się wilgoć i zagrożenie zalania ścian lub podłogi. Kto powinien się tym zająć?
Jeśli to nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej:
- Zgłoszenie: mieszkaniec powinien skontaktować się w tej sprawie z zarządem wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce, w przypadku wspólnot, którymi zarządza PTBS – mieszkaniec z reguły zgłoszenie kieruje bezpośrednio do PTBS jako zarządcy.
- Naprawa: jeśli cieknąca rura należy do pionu instalacji wodociągowej – czyli elementu biegnącego przez wiele lokali i obsługującego więcej niż jedno mieszkanie – jest to część wspólna, a więc naprawą zajmie się zarządca (PTBS) w imieniu wspólnoty.
- Koszty: zostaną pokryte z funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej, który tworzony jest ze składek właścicieli lokali.
Jeśli to nieruchomość należąca do zasobów PTBS (czyli lokal TBS):
- Najemca zgłasza problem bezpośrednio do PTBS jako właściciela i zarządcy.
- PTBS diagnozuje, czy usterka dotyczy pionu (części wspólnej) czy poziomu (części użytkowanej wyłącznie przez najemcę).
- Jeśli rura należy do pionu – naprawą i kosztami zajmuje się PTBS.
- Jeśli jednak nieszczelność występuje na odcinku należącym do poziomu – odpowiedzialność spoczywa na najemcy, który musi ją usunąć na własny koszt.
- A co z oknem? Czy to część wspólna?
Inna często pojawiająca się wątpliwość dotyczy wymiany okien w lokalach mieszkalnych. Jeden z mieszkańców wspólnoty zarządzanej przez PTBS twierdził, że to obowiązek zarządcy, ponieważ „okno przecież widać z zewnątrz”.
Tymczasem…
W budynku wspólnoty mieszkaniowej:
- Okna są częścią składową lokalu i służą wyłącznie właścicielowi danego mieszkania, dlatego to właściciel odpowiada za ich stan techniczny, konserwację i ewentualną wymianę.
- Wspólnota ani jej zarządca (PTBS) nie pokrywa kosztów wymiany okien w lokalach prywatnych, nawet jeśli ich zły stan wpływa na wygląd elewacji.
- Wyjątkiem mogą być przypadki, gdy wspólnota podejmie uchwałę o dofinansowaniu lub przeprowadzeniu wymiany zbiorczej – ale wymaga to decyzji właścicieli lokali.
W budynku z zasobu PTBS (lokal TBS):
- Najemcy lokalu nie są jego właścicielami, a mieszkania pozostają własnością PTBS.
- Za wymianę okien w takim przypadku odpowiada właściciel budynku, czyli PTBS.
- Konserwacja okien, drobne naprawy, regulacje okien leżą po stronie najemcy.
- Za stan okien w takim przypadku odpowiada właściciel budynku, czyli PTBS.
- Jeśli okna są nieszczelne, zniszczone lub nie nadają się do użytkowania, to PTBS – po weryfikacji zgłoszenia – podejmie decyzję o naprawie lub wymianie.
- W niektórych przypadkach, gdy uszkodzenie powstało z winy najemcy (np. w wyniku nieprawidłowego użytkowania), koszty mogą zostać obciążone najemcy.
-
Podsumowanie: kto za co odpowiada?
| Element | Wspólnota mieszkaniowa | Lokal PTBS (TBS) |
| Pion wodociągowy | Zarząd wspólnoty / PTBS jako zarządca | PTBS jako właściciel |
| Poziomy odcinek rur | Właściciel lokalu | Najemca |
| Okna w mieszkaniu | Właściciel lokalu | PTBS (z wyjątkami) |
| Elewacja / dach / klatka schodowa | Wspólnota (koszty z funduszu remontowego) | PTBS |
| Zgłoszenie awarii | Do PTBS jako zarządcy | Do PTBS jako właściciela i zarządcy |
- Dobre zgłoszenie to szybka reakcja
Aby ułatwić PTBS szybką reakcję, warto w zgłoszeniu zawrzeć:
- dokładny opis problemu (np. „cieknie z rury w łazience, przy suficie”),
- adres i numer mieszkania,
- numer telefonu do kontaktu.
- zdjęcie- jeśli to możliwe
- dokładny opis ze zdjęciem czy zdjęciami można wysłać mailem na adres: sekretariat@ptbs.com.pl
Polkowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego pełni funkcję zarówno zarządcy wspólnot mieszkaniowych, jak i właściciela zasobu mieszkaniowego TBS. Dlatego zawsze warto upewnić się, w jakiej formie korzystamy z mieszkania – czy jesteśmy jego właścicielem, czy najemcą PTBS – bo od tego zależy, kto ponosi odpowiedzialność za różne elementy budynku.
Masz wątpliwości? Napisz do nas: sekretariat@ptbs.com.pl
W kolejnym odcinku Mieszkańcy pytają – PTBS odpowiada rozwiejemy następne pytania i niejasności.