Rzeczowo o realiach i przepisach
Mieszkańcy zasobów TBS, także w Polkowicach, od lat zadają to samo pytanie:
Czy można wykupić mieszkanie z Towarzystwa Budownictwa Społecznego? To pytanie wraca regularnie – najczęściej wtedy, gdy ktoś słyszy o możliwości wykupu mieszkania komunalnego, albo po prostu chciałby przekształcić najem w własność.
Odpowiedź jest skomplikowana – ale w praktyce niemal zawsze brzmi: NIE.
Czym w ogóle jest TBS?
Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) to forma mieszkalnictwa na wynajem, stworzona z myślą o osobach osiągających umiarkowane dochody – czyli tych, które nie mają zdolności kredytowej, ale też nie kwalifikują się do lokalu komunalnego.
W zamian za zamieszkanie w lokalu TBS, najemcy zazwyczaj:
- wnoszą partycypację – od 15 do 30% kosztów budowy mieszkania,
- podpisują umowę najmu – często na czas nieokreślony.
TBS-y działają jednak nie jak deweloperzy, lecz jak zarządcy zasobów mieszkaniowych. Nie jest ich celem sprzedaż wybudowanych mieszkań, nie mają też takiego obowiązku.
Prawo a wykup – dwa różne światy
Ustawa z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego określa, czym może zajmować się TBS.
W art. 27 znajduje się zamknięty katalog działalności TBS – i nie ma w nim mowy o sprzedaży lokali mieszkalnych.
To nie tylko suchy przepis – to kwestia, którą rozstrzygały już sądy. W szczególności:
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 9 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 565/15
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 26 lutego 2016 r., sygn. akt V ACa 674/15
W obu przypadkach sąd unieważnił umowy sprzedaży mieszkań zawarte przez TBS, uznając, że:
- TBS-y nie mają prawa do obrotu mieszkaniami,
- każda próba ich sprzedaży wykracza poza ustawowe ramy działania,
- takie umowy są nieważne z mocy prawa.
To podejście potwierdziła też uchwała Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2014 r., III CZP 24/14.
Ważne zastrzeżenie: orzeczenia te dotyczą najemców, którzy nie wnieśli partycypacji. Ale przesłanie płynące z tych wyroków ma szerszy sens – pokazuje, że model TBS został stworzony jako system wynajmu, a nie dojścia do własności.
A co z partycypantami? Teoretyczna furtka
W przypadku najemców, którzy wnieśli partycypację, sytuacja wygląda nieco inaczej.
Zgodnie z przepisami tzw. ustawy „SIM-owej” (rozdział 4b ustawy z 1995 r., art. 33 f), istnieje możliwość wykupu mieszkania, ale tylko jeśli zostaną spełnione rygorystyczne warunki:
- Budynek został wybudowany przy wykorzystaniu kredytu z BGK, na podstawie wniosku złożonego do 30 września 2009 r.
- Najemca mieszka w lokalu od co najmniej 5 lat.
- Najemca może wystąpić wnioskiem o wykup mieszkania po upływie 15 lat od dnia rozliczenia kosztów przedsięwzięcia. Rozliczenia kosztów przedsięwzięcia oznacza m.in. całkowitą spłatę kredytu. Warunkiem jest również brak zaległości czynszowych wobec TBS, a wniesienie całej kwoty partycypacji jest obligatoryjne.
- Cena lokalu nie może być niższa niż jego wartość rynkowa ustalona zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Partycypant złoży wniosek o wykup, a zarząd TBS wyrazi zgodę na rozpoczęcie procedury.
I tu pojawia się kluczowa sprawa: zgoda TBS nie jest obowiązkowa.
Zarząd może wyrazić zgodę, ale wcale nie musi – i w praktyce TBS-y w Polsce raczej się na to nie decydują.
Dlaczego TBS-y nie chcą sprzedawać mieszkań?
Choć przepisy dają pewną możliwość wykupu, większość TBS-ów – w tym również TBS w Polkowicach – nie wyraża zgód na sprzedaż. Dlaczego?
- Ochrona zasobu mieszkaniowego
Sprzedaż lokali to zmniejszenie liczby mieszkań na wynajem – czyli głównego celu działalności TBS. Dla wielu zarządów to niedopuszczalne z punktu widzenia społecznego.
- Finansowanie z publicznych pieniędzy
Większość inwestycji TBS była finansowana kredytem z BGK lub pomocą publiczną. Sprzedaż lokali wymagałaby rozliczenia dotacji, spłat kredytu lub nawet zwrotu wsparcia – co jest ryzykowne finansowo.
- Prawo nadal nie jest jednoznaczne
Mimo nowelizacji przepisów, wiele TBS-ów interpretuje swoją misję ściśle i jednoznacznie: budowa i wynajem mieszkań, a nie sprzedaż.
- Ryzyko precedensu
Jeśli TBS zgodzi się na wykup jednego lokalu – pozostali najemcy mogą się również tego domagać, co może prowadzić do masowej sprzedaży mieszkań. Dlatego wiele TBS-ów, w trosce o zachowanie zasobu mieszkaniowego, stosuje politykę: zero zgód.
Co to oznacza w praktyce?
Dla najemców, nawet tych, którzy wnieśli partycypację, szanse na wykup są minimalne. Teoretycznie – coś da się zrobić. W praktyce – nie ma na co liczyć. Polkowickie Towarzystwo Budownictwa Społecznego do tej pory nie wyraziło zgody na sprzedaż ani jednego mieszkania. I wszystko wskazuje na to, że tego kursu nie zmieni.
Wniosek:
Jeśli mieszkasz w TBS – to powinieneś wiedzieć, że to lokal na wynajem, nie do wykupu. Warto znać przepisy i rozumieć, dlaczego tak jest.